饱受争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(王菲是什么星座，王菲是什么星座的人hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děn王菲是什么星座，王菲是什么星座的人g)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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