OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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