近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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