OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(10克是几两kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。<10克是几两/p>

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科(kē10克是几两)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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