OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招(z一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次hāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未(wèi)来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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