近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上(古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhè古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人ng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人