5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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