5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从(上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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