文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶g>二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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