5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”<破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗/p>

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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