导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑农村信用社几点上班下班时间两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。农村信用社几点上班下班时间p>

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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