OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业(yè)绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次能面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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