近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗p>

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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