近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(d麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁ìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月2麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁1日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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