5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第(dì)三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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