近两年(nián)火百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗)，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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