5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月<寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月/span>guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月