文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程(命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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