近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告20强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题22 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(t强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题óu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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