导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806065.png">

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称