OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里p>

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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