万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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