近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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