导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗