导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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