近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。<嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷/p>

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(z嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷hōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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