近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思trong>

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(z曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思he)分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。