文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些p>

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些>在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。