5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)串子是什么意思网络，足球串子是什么意思分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统串子是什么意思网络，足球串子是什么意思认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大串子是什么意思网络，足球串子是什么意思鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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