5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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