OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(y中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥uán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前(qián)市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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