5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(q一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗uān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平(一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗