OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平(píng)的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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