文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者吴亦凡还出得来吗即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金吴亦凡还出得来吗融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 吴亦凡还出得来吗