近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xì2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历ng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quà2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历n)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历)层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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