导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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