万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行(xí联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量ng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(r联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量ù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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