“现在的(de)房地产很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的(de)愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀(tán)投资董文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道中进(jìn)行(xíng)选择，需(xū)要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足(zú)以下三个(gè)基准：有大的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不(bù)太(tài)愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款的(de)，房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但今年新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再(zài)关(guān)注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还(hái)是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一(yī)个很(hěn)明显(xiǎn)的分化(huà)，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房(fáng)企在资本市(shì)场表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的(de)净(jìng)借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平(píng)；利润率是不(bù)是行业内最高的(de)；融资成本是否是(shì)行(xíng)业(yè)内最低的(de)；建安成本是否也(yě)是(shì)业内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房(fáng)企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是(shì)，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件的(de)房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央(yāng)企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了(le)“三(sān)道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍(réng)是少数。而更加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无疑又进一(yī)步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企储(chǔ)备(bèi)优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的(de)扩(kuò)张拿(ná)地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例(lì)都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地(dì)，净负债(zhài)率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企新购入地(dì)块也实(shí)现(xiàn)了(le)快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要(yào)小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张(zhāng)得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场没有(yǒu)想象得那么(me)好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一(yī)标准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一个(gè)比较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现，中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)金茂、华发(fā)股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨(bīn)江集(jí)团、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较好地控制了(le)公司的(de)扩张速度(dù文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求)与净(jìng)负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈(chén)昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来(lái)看国央(yāng)企(qǐ)与民(mín)营房企(qǐ)，但在各维度(dù)的(de)实际表现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融(róng)就融(róng)，这样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机(jī)构更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味(wèi)着，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数(shù)民营房企(qǐ)同(tóng)样受到机(jī)构(gòu)的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的(de)几只产(chǎn)品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下(xià)坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规(guī)模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了(le)较(jiào)强(qiáng)的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归(guī)母净利(lì)润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是(shì)实现了扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年持(chí)续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的(de)土(tǔ)储补(bǔ)充同样较(jiào)为(wèi)积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求022年在杭(háng)拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集(jí)团在(zài)杭州的较突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)迅(xùn)速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更(gèng)是(shì)迎来多(duō)家机构的(de)集中调研(yán)。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移(yí)至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物(wù)业管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上游材(cái)料端(duān)息息相关(guān)，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致上游(yóu)不被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的(de)思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越(yuè)来(lái)越多。美国过去(qù)的(de)数据充分(fēn)说明了(le)这(zhè)一点，在(zài)新(xīn)房销售见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的增长却一直都很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例(lì)如(rú)消费建材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别(bié)是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根阳线的(de)基(jī)础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，能够发现该(gāi)股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的(de)天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在(zài)管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重仓的房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有金地集(jí)团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思(sī)的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居(jū)类标的情有独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管理的(de)全部三(sān)只产品(pǐn)均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对(duì)此，前(qián)述上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物(wù)业服务(wù)不是一(yī)个(gè)高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到期的(de)合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成(chéng)本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那(nà)么满意，能做(zuò)到提价难度是非常(cháng)大的。但(dàn)是(shì)该(gāi)公司能(néng)在业(yè)内做到到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较(jiào)好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调。

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