文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些)他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些)进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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