导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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