导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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