5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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