万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月入(rù)房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(l2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月iǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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