5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译p>

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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