5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东(d赓续前行是什么意思，赓续前进的意思ōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国赓续前行是什么意思，赓续前进的意思中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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