5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对(获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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