导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(li大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流àng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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