文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理(萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌