导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家为什么风流女人看指甲庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱(qū)动力为什么风流女人看指甲g>

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(为什么风流女人看指甲cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。