近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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